【谈经济】国家房地产政策问题

作者:王泓日期:2011-11-30

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国家房地产政策问题
王泓
2010-05-05

国家房地产政策的不确定性是阻碍我国房地产业发展的最大问题。国家房地产政策多年来一直是诱导公民“重买轻租，透支消费”的政策，由这个政策引发了我国城镇房地产业的系列问题。
地方政府忽视了房地产业发展中承担的弱势群体的责任，忽视了房地产业发展中承担暂时没有能力购房群体的责任，也就是说政府要承担准公共产品廉租房建设的责任，同时还要承担公租房的责任。政府不能把自己等同于房地产商，出台了一系列不负责任错误的房地产政策。如：招、拍、挂政策、地方政府城镇建设土地储备政策、经济适用房政策、两限房的政策、购房限贷政策，房地产基建限贷政策，真是胡子眉毛一把抓，其结果大家有目共睹。
我国房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚。一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又来了。结果是中央政府、地方政府、中国公民三败俱伤。我们对房地产发展没有清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策。国家房地产政策要从根本上调整。
我们分析中国城镇居民住房政策问题：
一、住房建设土地招、拍、挂的政策问题
土地招、拍、挂的政策是地产价格狂涨的第一个主要原因。
土地招、拍、挂的政策是一张推动房地产价格狂涨的无型大网。它似乎是解决了的土地交易中的“公平公正”，殊不知带来的是房地产业持久的混乱，无序竞争，地方政府不是拍卖行，你承担着社会稳定的责任，你承担着社会建设公共产品的责任。现在我们的地方政府是土地资源的拍卖行，你既是土地资源拥有的卖者，又是拍卖者，世界上谁家法律可以这样拍卖？这不成了自卖自拍了吗，深邃的黑洞。它推动了土地价格疯涨，它加速圈地运动、它控制房地产业的销售、它控制着房地产的价格，它给中国房地产业带来年年动乱。这样的一个招拍挂政策，使中央一切房地产政策都成了有名无实无法实施的一纸空文。
地方政府为了发展经济，利用土地招、拍、挂政策和中央政府博弈。利用土地招、拍、挂政策都把自己等同于房地产商，去角逐土地利益，忘记了自己的责任。为了地方发展经济，人穷志短，利用土地资源去为地方经济建设争取经费，这本来无可无可厚非，但太过了。现在是全国哪里有土地竞拍，哪里就有腐败；哪里有土地竞拍，哪里就有地王；哪里有土地竞拍，哪里就有房价飞涨。不公平的住房用地招、拍、挂政策猛于虎，这是房地产业的根本问题。这个问题不从根本上解决，房价不会跌落的，暂时的跌落的，只能造成新一轮的房价大飞涨。
我们换位思考：地方政府要发展经济建设，需要资金不仅仅是土地招、拍、挂这一条路。
地方政府现在是拿着金饭碗要饭吃，问题本来非常好解决，谁使用土地，谁完成配套公共设施建设，配套公共设施建设有：医院、学校、幼儿园、廉租房，商业区建设、绿地、娱乐场所。谁在这里开发商品房，谁就完成上述功能，实行谁的娃娃谁抱走的政策，多么简单的事情。商品房土地资源这样利用，地方政府还愁什么，如果要利用土地资源想获取更大利益的政策就偏离了轨道。
房地产商要开发商品用房，就必须完成配套公共设施建设，房地产商的责任明确了，地方政府建设经费问题也解决了，房价也回落了，一切问题都迎刃而解了。一个政策可以使国家混乱，也可以使社会安宁，这就是国家政策杠杆作用。
土地使用新政策：
国家统一地价，配套公共配套设施有：医院、社区卫生中心、学校、幼儿园、廉租房，商业区建设、绿地、娱乐场所。房地产商开发商品房就必须完成配套公共设施建设。
二、地方政府城镇建筑储备用地政策问题
现行的地方政府是在与中央政府博弈，纷纷实行城镇建设储备用地政策，这是推动房地产价格的第二个主要原因。
这个政策是错误的，劳民伤财。土地本来就在政府自己手中，土地不会飞的。但现在每一个地方政府都去贷款上百亿元，上千亿元，就是为了储备自己家的土地，自己东西，自己去贷款，为了把自己的东西锁起来。这不是有毛病了吗？而且还要每月上缴庞大的利息，这是发展什么地方经济吗？
现在中央政府房地产政策一出台，地方政府储备的土地怎么办？贷款怎么还？谁来还？现在眼看着地方政府经济破产，真人心痛啊！下届政府怎么办？他们要在负债中度过，最后的债务还是由纳税人来还，这就是急功近利的后果。
搞地方经济工作的同志们，经济工作不是这样搞法，如果这是你自己的家，你能够这样乱来吗？
我们面对现在地方的经济危机解决办法：
1、已经储备的土地部分千万不要因急等用钱就饥不择食，静下心来看准时机脱手，拿回本钱与利息。其余在引进外资和内资上下功夫。利用公租房政策，加大地方政府自有的固定资产投入，在公租房上做足文章，确保最大的升值空间。
2、准备拆迁还没有拆迁的储备用地立即停止拆迁。什么时候用什么时候拆；
3、已经在银行贷款的资金迅速想办法能还多少就还多少，否则地方建设就等于终身给银行打工了。
4、请求中央政府出台相应的补救政策。
三、我国金融投资渠道与政策问题
金融投资渠道不畅所致是我国房地产价格大幅上涨的第三个主要原因。
改革开放30年，我国已经进入到中产阶级崛起的时代，但我们自己还没有意识到。一部分人先富裕起来了，手中有大量存款。他们对手中的资金存在银行不放心，事实证明钱存在银行会贬值；资金进入股市会被套牢；资金进入期货，期货无休止的震荡。这部分人需要有稳定的投资渠道，这群新中产阶级，他们本来就没有经营资本的经验，实践证明房地产和黄金是具有稳定的保值增值特性的，是可靠的投资渠道。成为新中产阶级投资可选择的两条出路。
国家没有打造良好的金融投资渠道，更没有相应的政策出台，故把新中产阶级手中的资本逼进了房地产市场，逼进了黄金市场。在房地产市场与黄金市场相比，房地产市场比黄金市场更稳定升值更快。所以，中产阶级手中的资本进了房地产市场，这是房地产价格上涨的另一个主要原因。
打开我国金融投资渠道是我们面临的新问题，而金融投资渠道政策问题必须迅速解决。
四、国家廉租房建设的政策问题
国家廉租房是准公共产品。国家廉租房建设住房制度喊了多年，雷声大雨点小，地方政府认为廉租房建设赔本所以不积极。制定政策人真是拿着手中的金饭碗要饭吃。廉租房是商品房建设中的公共配套设施。房地产商的责任明确了，政府廉租房建设经费问题也解决了。房地产商要建造商品房就必须承当国家廉租房建设，多容易解决的问题，房地产商会非常欢迎这样的国家政策，因为这样会少了他们的许多不必要的不公平的市场竞争。这样的政策不是没有人提出，利益驱动视而不见，听而不闻。
1、廉租房主要覆盖的人群:
解决贫困低收入家庭购不起房群体住房问题。
2、廉租房的房源问题：
地方政府配套公共建筑设施新政未出台前，地方政府出资建设廉租房，按准公共产品价格进行补贴出租。
土地使用新政策出台后，国家统一地价，廉租房定性为公共配套设施，房地产商开发商业品房必须承担完成配套公共设施廉租房的建设。
3、廉租房建设的经费问题
廉租房就是商品房建设中的公共配套设施。房地产商的责任明确了，政府廉租房的建设经费问题也解决了。
五、国家建立公租房政策问题
公租房是指国家与房地产商共同开发建设的商品租赁住房。
当前需要出台一个全新的公租房政策，公租房不是准公共产品，而是房地产业为解决公民住房推出的一个全新产品。这个产品惠及对象是无法通过购买商品房解决居住问题的群体，这个全新产品群体覆盖面大，全市场化操作，可以快速解决住房问题。
1、公租房主要覆盖的人群:
1）解决中、低收入购不起房的群体的住房问题。
2）解决毕业的大学生，引进人才，外来务工人员，23岁-35岁的大娃娃们的住房问题；
3）解决不想买房的老年人、残疾人、单亲家庭群体的住房问题。
2、公租房的房源问题：
1）地方政府把在建设中的经济适用房和两限房政府的一部分部购买下来，改为公租房，按市场价进行出租。这样即解决了公租房的房源问题，又加大了地方政府的固定资产。
2）国家容许房地产商加入公租房队伍，把在建设中的部分商品房改为公租房，在房地产市场中进行租赁经营。国家出台公租房，谁建设，谁出租，谁受益的优惠政策，但房屋性质必须是公租房性质。
3、公租房建设的经费问题
1）地方政府公租房建设经费不足，可以倡导民办公助的办法，先决条件是：房产使用必须是公租房。具体政策另行规定。
2）房地产商在建设的公租房在贷款方面享受优惠政策。
当我国市场化的公租房政策真正建立起来时，我国房地产业就进入到良性循环的轨道中来了。
六、国家商品房的政策问题
商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
现在我国商品房政策一直左右摇摆无序行走。房地产业是一个庞大的产业群链。一个正确的房地产政策会使整个产业给创造良好的就业机会、投资机会、税收机会和社会效益。同样一个错误的房地产政策会给整个产业给造成大量的失业人员，会失去投资机遇，丢掉税收，造成社会不安定。
我国房地产业政策已经大起大落几个来回了，世界上没有任何一个国家房地产业在短短的10年内经过这样多的大起大落。我国的房地产业在改革开放的30年中是忍辱负重做出巨大贡献的，他们背负国家政策错误的骂名，他们背负价格上涨的骂名，群众不知道价格是怎么涨起来的。难道我们制定政策的人也不知道吗？我们的招、拍、挂政策使房地产价格飞涨，地方政府与中央政府博弈囤积土地使房地产价格飞涨，金融投资渠道不畅使房地产价格飞涨，但罪名都落在房地产商的头上。这难道不值得我们深思吗?每一次房地产政策调整受到冲击最大的是房地产业链上的劳动者，真不知他们是在为谁受过？拥有资本的房地产商他们虽然也受到冲击，但他们拥有资本，他们可以选择新的投资产业，他们有规避风险的能力，政策好我就干，政策不好我先干别的。而在房地产的广大劳动者就没有那么幸运了，房地产业涵盖74个产业链，他们是新时代的老运动员，一次次房地产新政，使他们一次次失业，这样庞大群体的产业链经常这样震荡，社会能够稳定吗？
改革开放30年，人民生活得到大幅度提高，对于基本生活条件有极大需求，而国家很难在短时期之内解决城镇居民改善居住条件的需求，中国城镇2亿多个家庭，对商品房是刚性需求。国家必须清楚的看到这一点。
国家商品房建设的政策必须要相对稳定，我们的政策应该本着小调整，大改进的方法制定发布。天天镇痛，天天镇痛，人就皮了，失去信心的群体，就是我们现在的房地产业的现状。
人民期盼房地产业的春天。