【谈经济】论中国房地产业的根本问题

作者:王泓日期:2011-11-30

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论中国房地产业的根本问题
王泓
2010-04-24

一、总论
谈一个经济学观点：世界经济是人口经济。市场经济是人口经济学部分中的宏观部分，计划经济是人口经济学部分中的微观部分。离开了人就无经济可言，这是不争的事实。
在人口经济活动中，宏观管理是市场经济，微观管理是计划经济，宏观经济离不开微观经济，微观经济同样离不开宏观经济。因为它们是在发展中不同阶段的经济发展过程。
有了上述的经济学观点，多年来吵的沸沸扬扬的房地产问题就会迎刃而解了。现在我们把中国农村住房问题和中国城镇居民住房问题分别而论。
二、中国农村住房问题
我国农村住房政策：农民住房用地是国家无偿划拨的，每户3分地，孩子结婚国家就会再无偿划拨3分地供已婚孩子使用。
我国是人口大国，中国居住问题是世界上解决最好的国家之一。我国7.13亿农民住房问题解决的非常好，没有什么问题。真正的做到了居者有其屋，而且住房面积远远大于城镇居民住房面积。随着社会的发展，农村住房条件改善的比较快，因为有良好的土地政策做保障，农民住房用地是国家无偿划拨使用住房用地，每户3分地，孩子结婚国家就会再无偿划拨3分地。这个政策一直维持到今天。因为我国是农业大国，这个政策关系到国家的稳定。
但现在农村土地被大量征用，目前农村土地被大量征用出现了许许多多危机。农转居的新城市人口给城镇居民住房带来了新的更大压力。
三、中国城镇居民住房问题
我国城镇原居民住房政策：福利租房福利分房制度
我国城镇现居民住房政策：居民购买商品房价中含购买住房使用权的费用。
这个费用是招拍挂得来的基数。
中国城镇居民住房土地资源是的有限，而且是任何人也变不出来的。中国人口在国家控制范围是持续增长的，只是增多增少的问题，人口总是在增。城镇住房土地资源量和人口数量趋向确定了，中国房地产价格的基本走向就确定了，中国房地产价格将进入持续上涨的时代，只不过是快涨，还是慢涨而已。原因是中国城镇居民改善住房条件是需求远远大于供给的今天，房地产价格就会飞涨。在供需趋于平衡的时候价格会平稳。中国的房地产供应链在一个世纪中不会出现供给大于需求。
要想从根本上改善6.21亿城镇人口的住房问题，如果国家不从政策上根本改变，对于任何一届领导团队都要面对城镇住房这个天大的难题。
其原因：
1、城镇住房用地和农村住房用地的政策不对称。我国城市居民住房原来实行的国家政策——福利租房，福利分房制度。居住面积根据职务不同，居住面积不同。1998年国家取消福利分房，但还残留了福利租房制度。
2、虽然我国6城镇居民也做到了居者有其屋。但随着社会的发展，改革开放后城镇居民生活条件好了，收入多了，需要改善住房条件，国家政策决定城市居民必须有偿使用国家住房用地。这是城镇居民房条件无法得到较快改善的一个重要原因。此外住房建设是需要周期的，国家摇摆不定的房地产政策使房地产商止步观望，住房建设周期大大延长。
3、随着改革开放的步伐地方政府对资金的需求量越来越大，地方政府要发展经济，就需要大量资金，否则无法社会发展，全国各级政府开始了无序的大规模圈地运动。从城市到农村，利用土地供需关系来换取发展资金，这是国家发展资金来源政策的驱动问题。现在国家的一系列政策都是用自己的左手制约自己的右手，或者说用自己的右手制约自己的左手，这些政策发布与实施从根本上都解决不了问题。任志强同志谈的问题尖锐了些，但是实话。
同志们大家认真想一想：当需求远远大于供给时，奇货可居，物价就会无节制的暴涨，这是基本的经济规律经。只有改善了供需关系，使供需关系趋于平衡。价格才会平稳合理。我国商品房的价格问题就出在国家政策与供需关系上。我认为：在相当一段时间内这个问题解决不了。因为中国城镇土地资源奇缺，用最奇缺土地资源，去换取社会发展资金，如果我们把换取的资金用做廉租房建设，这就无可厚非。关键是我们左摇右摆的房地产政策导向不对，如何正确规范房地产政策是首要。
四、解决城镇居民住房问题的几点建议
1、地方政府要下大力气增加廉租房建设，把经济适用房的经费全部投入到廉租房建设中来，这样将会得到事半功倍的效果；
2、地方政府要下大力气加快廉租房建设的步伐；
3、廉租房使用面积要在50平方米——60平方米；
4、经济适用房的政策有制度缺陷应该立即废置；
5、中国城镇中产阶级群体越来越庞大必须增加普通商品房的建设，以满足这部分人得需求。
6、住宅用地招、拍、挂不应在地价上做文章。换位思考，而应在公共建设上做足文章，获取土地的附加条件是按比例承担廉租房建设，这样既解决了政府公共设施经费不足的问题，又解决来了哄抬地价的问题，又解决了廉租房建设速度问题。如果每一个招拍挂项目都这样做，我廉租房建设的速度将成比例增加。加大廉租房的建设，地方政府的固定资产也会增加。
7、政府应该做足税收这篇大文章，特别是在地税上，地方政府本来经费就有限，国家要有国地税的大目标，这才是解决地方经济发展资金的根本来源。
五、商品房土地使用平均价格限定的建议
城镇人口（万）
商品房土地使用平均价格

1500
4400元/㎡

1400
4200元/㎡

1300
4000元/㎡

1200
3800元/㎡

1100
3600元/㎡

1000
3400元/㎡

900
3200元/㎡

800
3000元/㎡

700
2800元/㎡

600
2600元/㎡

500
2400元/㎡

400
2200元/㎡

300
2000元/㎡

200
1800元/㎡

100
1600元/㎡

50
1400元/㎡

40
1200元/㎡

30
1000元/㎡

20
800元/㎡

10
600元/㎡