【谈经济】制约我国房地产业健康发展的六大问题

作者:王泓日期:2011-11-30

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制约我国房地产业健康发展的六大问题
王泓
2011-10-22

多年来我国政府一直想在公共福利上为公民办好事，但总是事与愿违。为什么会出现这种现象？主要是我们在制定政策时没有深入调查，制定的政策与社会
需要的政策不符，现在我们来分析一下制约我国房地产业健康发展的六大政策。
一、公民住房法律法规长期不到位制约房地产业健康发展
改革开放32年来，《公民住房法》千呼万唤就是出不来，难道32年都制定不出一部住房法律来吗？现在房地产业的这种局面就是无法无天！无法从立项到设计，从设计到审批，从审批到征地，从征地到拆迁；从拆迁到基建；从基建到验收；从验收到销售；从保障性住房到政策性商品住房；从政策性商品住房到商品房每一个环节都有腐败，每一个环节都有毫无诚信的公权力，每一个环节都有欺诈，每一个环节被侮辱与被损害，每一个环节都有利益集团敲诈与欺诈。这些现象愈演愈烈，而国家《公民住房法》就是迟迟不出台，从二十世纪等到了二十一世纪，这部法律还是没有出台，这是制约我国房地产业健康发展最大隐患。
二、连年年度失误的房地产政策制约房地产业健康发展
连年的房地产政策制定的政策都有失误问。没有人来通盘的考虑国家房地产总体规划，现在是头痛医头脚痛医脚发政策，我们的政策不是疏导，而这是围追堵截，这不是解决问题的根本办法，反而加大了社会矛盾，本来可以化解的矛盾现在无法解决，调整一次政策推高一次房价，再调整一次政策再推高一次房价。失误的房地产政策将高房价从一线城市推进到二线城市，又从二线城市推进到三线城市，2011年调整政策彻底将高房价推进到了全国，一二三四线城市房价全起来了。现在是人民有怨气、房地产商有怨气，地方政府更有怨气。一个正确的政策怎么会出现这样的局面呢？失误的房地产政策制约房地产业健康发展。
三、选择以房地产业为主的经济减速政策制约房地产业健康发展
国家为了防止经济泡沫的出现稳，不希望国家经济高速运转，希望国家的GDP稳定在8%的增长速度。选择的突破口是公民福利政策，目标是牺牲国家房地产业的政策。所以连年对房地产业围追堵截，其逻辑是美国经济危机房地产业占了非常大的比例，中国未来的经济危机也必然是房地产业为先导防范风险的逻辑，在此基础上制定出系列房地产政策。不去考虑国情，人口基数去制定房地产政策怎么能够不失误。
国家希望经济稳定在8%的增长速度范围内是正确的，但GDP这个数据是国家全行业增长数据，不是房地产业独树一帜的增长数据，要想降低GDP必须调整国家产业结构，要从制造行业、能源产业、房地产业三大产业入手，这样才能降低GDP的增长速度，单单从房地产业入手，不但降低不了GDP的增长速度，反而会推高GDP的增长速度，因为房地产业是以公民福利产业为主的产业，怎么能单靠房地产业来降低GDP的增长速度，房地产业只能利用商品住房来降低GDP的增长速度，这个力量就太有限了。
本来人民对城镇房地产就是刚性需求，而国家又选择以房地产业为主的经济减速政策，肯定是全民怨声载道，调整经济结构的事情怎么可一个行业承担呢？现在是人民、房地产商、地方政府一起埋怨，这样怎么能够不出麻烦？
四、不切合实际的分税制分配比例政策长期不调整制约房地产业健康发展
税国之根本，分税制体系存在中央与地方分税不公平现象，地方财政长期捉襟见肘，影响地方经济健康发展，引发全国地方政府利用土地与中央博弈，这是我国房地产业问题的根本。由于不合理的分税制体系分配比例，大大削弱了国家再分配功能，区域间再分配不公平，严重减弱社会福利保障功能，地方政府没有财力去完成社会居民保障性用房和完成社会医疗福利保障。不合理的分税制体系分配比例导致城乡税负水平的不公平，导致社会福利保障财政支出责任不清，哪些归中央财政管，哪些归地方财政管，多年来使社会福利性财政支出成为真空地带。这是直接制约房地产业健康发展的问题。
五、失衡的金融政策与疏于监管金融秩序是制约房地产业健康发展
对房地产连续货币从紧的金融政策直接影响着房地产业健康发展，任何一个
国家都应该有其政策的连续性，多变的金融政策只能说明其国家管理的不确定性，与经济发展的不平衡性与不连续性。现在我们把预防金融风险政策，制定为金融风险已经来临政策。把本来没有的CPI，让我们的政策人为制造出来了CPI。
为什么会这样？因为政策制定者没有考虑到人们心理承受预期，更没有想到全国98个行业的管理者心理承受预期。这就造成金融政策失衡，2011年搞的全国人心惶惶，各行各业都乱糟糟。本来是好心，世界金融危机，为预防我国CPI走高而制定的政策，实则其反，反而自己把CPI推到无法控制的地步，好心办了大坏事。这就是在制定金融政策没有全局观念，更不了解国家经济发展走势，把制定政策人为的与人民心理承受预期相分离，造成今天的结果。2011年国家金融政策是历史上的一本非常典型的反面教科书。
大家都认为破坏金融秩序的是高利贷与房地产商，这个观点诧异。金融秩序最大的破坏者是政府不合理的区域产业结构趋同化政策，使制造业都挤在一个狭窄的小路上奔跑，这就导致了企业市场的恶性竞争，投资者为了追求最大回报率，不惜铤而走险，向供不应求产品市场转移，。地方政府利用自己的公权力控制银行贷款，利用将国家银行贷款，二次房贷形成以国家公务员发放高利贷的特殊群体；地方政府与国字号的利益集团。在房地产方面的最大体现是用财政经费去完成公共产品廉租房与公租房建设，转眼就把廉租房与公租房作为政策性商品房出售了，地方保障性住房又要等到去爪哇国了。这两大弊端直接干扰国家金融秩序的暗流。
六、保障性住房与商品性住房政策定义模糊制约房地产业健康发展
国家要明确保障性住房与商品性住房定义：
保障性住房定义：保障性住房是指廉租房与公租房，不含政策性商品住房。
商品性住房定义：商品性住房是指政策性商品住房和商品住房。
现在国家对保障性住房与商品性住房定义模糊，人民与政府都认为：廉租房、公租房、政策性商品住房都是保障性住房，这不成了天大的笑话。如果是这样国家就是永恒的房地产开发商。这种模糊应该有故意产生之嫌，是公权力失信的重要体现，是中央政府允许地方政府用政策性商品住房PK商品住房的具体体现。是明目张胆的合理合法的腐败现象。
保障性住房是国家公共产品，只有廉租房与公租房才可称谓为国家公共产品。政策性商品住房是商品，虽然前面贯注了政策性，但仍然是商品。我们的政府在这一点上是完全模糊不清的。这就是保障性住房与商品性住房政策定义模糊制约房地产业健康发展。
结束语
国家正确的房地产业政策是房地产业健康发展的根本保障，我们在调整和制定房地产业政策中不可忽视的六大原则：
1、国家制定任何政策必须是以疏导矛盾为主，而不是激化矛盾，不能造成顾此失彼的局面；
2、建立健全国家公民住房法律体系是房地产业健康发展的根本；
3、国家要明确保障性住房与商品性住房的定义，要有明确的界限，这个界限不能模糊，否则就会出现更严重的房地产腐败，这是政策制造出来的腐败；
4、政府对房地产业的职责是监管的职责，而不是代替的职责；
5、制定合理的金融政策与制定合理金融秩序监管政策使房地产业健康发展；
6、房地产政策的制定必须兼顾到社会各阶层的利益。更不能把制定预防风险的政策，当风险已经来临的政策来制定。
从我国房地产政策的制定给我国政府敲响了警钟，一个政策的制定必须有其可行性、科学性、前瞻性，平衡性、连续性、可操作性、可执行性，人民心理预期可承受性，否则再好的想法，当制定成政策时，也会成为制约社会经济健康发展的绊脚石。