【谈经济】用任志强的理论来推演中国城镇房地产政策

作者:王泓日期:2011-11-30

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用任志强的理论来推演中国城镇房地产政策

王泓
2010-05-20

今天我们利用任志强同志的理论来推演中国城镇房地产政策。不当之处请大家批评指正。
改革开放30年中国人民富裕起来了，中国城镇居民都要改善自己的住房条件，我国城镇6.21亿口，按3人家庭计算，就是2.1亿个家庭。按最低住房保障条件每人20平方米，就是126亿平方米，对于任何一届领导团队都是天文数字。就算是有仅仅有10%的需求求，也是12.6亿平方米，中国城镇住房需求是无可争议的刚性需求。
要面对这样庞大的城镇住房问题国家必须从法律层面上解决公民住房问题。
一、国家对公民住房保障立法
1、通过立法解决国家保障公民的基本住房权问题，在法律上打通住房保障功能的通道。
2、通过立法明确规定公民保障性住房的内容，对保障性住房的建设、消费、分配等环节进行规范，确立相应的监督管理制度。
3、通过立法明确规定城镇低收入家庭和农村困难家庭住房基本保障措施。
4、通过立法规定公民住房用地、供地方式、项目布局及规划计划的实施。
5、通过立法解决公民购买商品住房的永久使用权利问题
6、通过立法公民购买商品住房缴纳房地产税的问题
7、通过立法明确规定政府在保障公民基本住房权利方面的职责，规定相应的保障措施；
8、通过立法明确规定住房保障的财政、金融、税收政策与措施
二、国家城镇廉租房建设及管理政策
廉租房：定义为准公共产品。
1、廉租房面对群体：低收入无能力购房群体。
2、廉租房土地供应比例：占城镇住房土地供应总量5%-8%。（供应量比例越小说明地方经济越富，反之供应量比例越大，说明地方经济越贫穷落后。城镇廉租房建设直接反应地方经济发展情况。）
3、廉租房土地供应政策：国家无偿划拨。
4、廉租房年度开工建设比例：地方政府按当年总建设开工面积的5%-8%
5、廉租房建设资金来源：财政拨款。
6、廉租房户型面积政策：50平方米
7、廉租房产权归属：地方政府。
8、廉租房税收政策：实行全免税政策。
9、廉租房租金政策：不得高于地区年最低平均工资的15%。
三、国家城镇公租房建设及管理政策
公租房：定义为非公共租赁产品。
1、公租房面对群体：面对中、低收入购不起房的群体，面对毕业的大学生，引进人才，外来务工人员，23岁-35岁的大娃娃群体，面对不想购房群体，面对不想购房老年人、残疾人、单亲家庭群体。
2、公租房住房土地供应比例：占城镇住房土地供应35%。
（这个比例越持久越稳定，说明我们地方政府社会保障制度执行力度越强。）
3、公租房住房土地供应政策：国家有偿划拨。
4、公租房住房年度开工建设比例：地方政府按当年总建设开工面积的35%。
5、公租房建设资金来源：根据2010年5月7日　国发〔2010〕13号文件《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》第十三条：鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。城镇公租房根据公平公正的原则进行城镇公租房建设资金投资招标，根据国家城镇公租房建设资金投资招标原则进行。
6、公租房户型面积政策：60平方米。
7、公租房产权归属：谁投资产权归谁所有。产权变更，使用性质不可以变更。
8、公租房基建贷款政策：按国家建设贷款利率执行。
9、公租房税收政策：城镇公租房产权单位享受5年免税3年减半的
城镇公租房税收政策。
10、公租房租金政策：地区年度社会平均工资水平的15% 按市场方式年度调整
四、国家城镇商品房建设及管理政策
城镇商品房：定义为商品。
1、商品住房面对群体：中产阶级家庭及中产阶级家庭以上群体。
2、商品住房土地供应比例：占城镇住房土地供应57%-60%。
这个指标是显示国家富裕程度的刚性指标。一个地区商品住房占有比例越大，这个地区的经济发展程度就越快，其富裕程度也就越高。
3、商品住房土地供应政策：房地产开发商按区域实行市场调剂价格向国家购买城镇商品住房建设用地。
商品房土地使用平均价格与市场调剂价格限定
城镇人口
（万人）
商品住房土地使用
平均价格
商品住房土地使用
市场调剂价格上涨幅度

1500
4400元/㎡
＜45%

1400
4200元/㎡
＜45%

1300
4000元/㎡
＜45%

1200
3800元/㎡
＜40%

1100
3600元/㎡
＜40%

1000
3400元/㎡
＜40%

900
3200元/㎡
＜40%

800
3000元/㎡
＜40%

700
2800元/㎡
＜35%

600
2600元/㎡
＜35%

500
2400元/㎡
＜35%

400
2200元/㎡
＜35%

300
2000元/㎡
＜35%

200
1800元/㎡
＜30%

100
1600元/㎡
＜30%

50
1400元/㎡
＜30%

40
1200元/㎡
＜30%

30
1000元/㎡
＜30%

20
800元/㎡
＜25%

10
600元/㎡
＜25%

4、商品房住房年度开工建设比例：房地产商应该按地方政府按当年总面积的57%-60%建设开工。
5、商品房建设资金来源：房地产开发商自筹。
6、商品房基建贷款政策：房地产商自有资金在30%以上方可向银行商业贷款。
7、商品房户型面积政策：城镇商品房户型面积无限制。
8、商品房价格政策：执行市场价格。
9、购买商品房贷款政策：利用公积金第一套商品房首付20% 第二套商品房首付25%。普通购房贷款第一套商品房首付25%；第二套商品房首付30%。
10、投资性购房贷款政策：购买第三套商品房视为投资性购房，投资性购房贷款为首付50%。
11、商品住房税收政策：商品住房按年度上缴房地产税。
12、商品住房物业费政策：国家按地区分类统一商品住房物业费。
结束语
国家是要通过立法来保障公民的住房权，通过立法来解决地方政府在住房问题上的责任、规范地方政府的执政行力的问题。市场经济是法制经济，只有把地方政府在住房问题上的态度和行为固定在法律的框架之内，才能有效避免地方政府利用土地与中央博弈，才能有效避免地方政府为获取发展资金，利用住房用地挤占公众利益的现象，我们才能把包括保障性住房建设、房价控制、市场健康运行等在内的各项工作做好。