【谈经济】中国房地产业的问题

作者:王泓日期:2011-11-29

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中国房地产业的问题

王泓
2008-6-22

        我国的房地产业没有太大问题。现在天天争论的都是城镇的房地产问题，我们没有认真从深层次去考虑全国的房地产问题，我国人口以2006年底的人口总数13.14亿人口，农村人口7.37亿人口，城镇人口5.77亿人口。认真的从全国人口的住房方面去上看，就知道全国的房地产没有太大问题，只是政策调整的问题。

一、我国56%的农村人口住房问题
    我国农村7.37亿人口的住房问题已经基本解决，基本没有贷款问题，农村人口住房面积比城镇人口住房面积要宽敞的多。我国农村人口的住房条件是第三世界国家数一数二的国家，世界上没有任何一个国家农村人口住房不贷款，只有我国农村人口住房基本没有贷款问题。而且农村人口7.37亿人口住房几乎全部是自有集体产权。我国农村平均每户住房条件基本在100-150平方米左右。
    现在世界上有哪个国家向我国这样成功的解决农村人口住房问题？没有！但我国从来没有总结过我国农村人口成功的住房政策经验。这里的人民收入也分三六九等，这里的住房也分三六九等，为什么就不向城镇住房问题那样喧闹？我们有谁来认真考虑和总结这个成功的经验呢？
    我国56%的农村人口基本没有住房问题，基本没有住房的贷款问题。我国农村的住房基本建设同样非常活跃，但国家在农村人口没有因为住房特别烦恼，而且现在新农村建设政策已经再我国农村全面开展。我国56%的农村人口住房问题在世界上是解决比较好的国家。

二、我国44%的城镇人口住房问题
    我国44%的城镇人口住房问题属于国家政策问题，这个问题本来解决起来非常容易，只要调整政策就可以了。
    为什么中央政府多年调整房地产政策而没有任何效果呢？其原因：
    我国现在没有一个地方政府不以土地为资本来发展地方经济的，土地成为地方政府发展地方经济的主要资金来源的组成部分。所以地方政府就以“将在外，军令有所不受 ”的方法抗命。
    如何解决这个问题，我国属于人口经济的国家，就必须按人口经济规律来办事，来解决城镇房地产问题。我国城镇人口住房政策应该按如下四个政策划分：
     1、政府廉租房　　　　　　　　　10%
     2、政府经济适用房　　　　　     20%
     3、普通商品房　　　　　　　　　 60%
     4、高档商品房　　　　　　　　　 10%
    为什么这样划分？这样划分的原因是：中产阶级将成为我国城镇人口的主流阶层，这是国家城镇人口发展的总趋势。
    土地资源的价格政策同样按上述四等级来划分，各得其所。
    1、政府廉租房　　　　　　　国家无偿提供土地使用权
　　2、政府经济适用房           国家有偿平价半价提供土地使用权　　　　　　　
　　3、普通商品房　　　　　　　国家有偿平价提供土地使用权
　　4、高档商品房               国家有偿高价提供土地使用权　　　　　　　　　

只要政策对头，就没有了现在这样没完没了的争论。如果在这样争论下去就是三败俱伤，国家、房地产商和老百姓都会在不同层面上受伤。

    我们总把非常简单的问题，人为的复杂化，闹的人心慌慌。大家没有精力去发展经济，该管理政策的不管政策，却以权代法，不去认真研究房地产管理政策。该管房地产工程开发的不去搞管理，却去推动争取不来的国家政策，不去认真研究房地产开发工程的标准化，整体大错位。
    我国城镇房地产问题就是国家政策没有到位，出台一个政策不成熟，再出台一个政策还不成熟。现在两年了，调整我国城镇房地产政策是根本。
三、现在金融调控政策制约了一切行业的发展包括房地产
    由于我国经济在市场经济的门口转了一个弯，就大踏步进入到人口经济的时代。为什么会这样？首先我国是人口决定经济所决定的，其二是我国的法律所决定的，其三是我国的政体制度所决定的。
    人口经济的最大特点就是惯性运转。现在金融调控压缩政策，不能够解决目前经济过热的根本问题。如何解决我国经济过热问题，唐家山堰塞湖泄洪方案就是解决我国经济过热的最理想方案。只有这样的方案才能够使我国经济过热问题平稳过度。
    我国人口决定我国经济，我国经济大约要持续稳步上升20年---30年左右，所以现在的金融调控压缩政策需要适度调整，才能够使我国各行各业经济有序发展，我国房地产业也不例外。
    我国的房地产业没有太大问题，将与国家经济同步良性发展。